게시 2026.03.26 · 최종 업데이트 2026.05.02
핵심 답변
전입신고는 정부24(gov.kr)에서 공동인증서 등으로 본인 인증 후 온라인으로 할 수 있습니다. 확정일자는 인터넷등기소에서 계약서를 업로드해 온라인으로 부여받거나, 주민센터 방문·임대차 신고(보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 시)로 자동 부여받을 수 있습니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생하므로 잔금일 당일 처리하는 것이 중요합니다.
3줄 요약
- 전입신고(+거주)로 대항력, 확정일자로 우선변제권 — 둘 중 하나라도 빠지면 보호에 구멍이 생깁니다.
- 대항력은 전입신고 ‘다음 날 0시’ 발생, 근저당 등기는 ‘당일’ 효력 — 잔금일 당일 처리가 원칙입니다.
- 전입신고는 정부24, 확정일자는 인터넷등기소·주민센터·임대차 신고(자동 부여) 중 선택.
🛡️ 왜 전입신고와 확정일자가 보증금을 지키나요
전입신고(+실제 거주)를 마치면 ‘대항력’이 생깁니다. 대항력이 있으면 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임차권을 주장할 수 있고, 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 권리가 생깁니다.
여기에 확정일자까지 받으면 ‘우선변제권’이 생깁니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 확정일자 순서대로 배당을 받을 수 있는 권리입니다. 전입신고와 확정일자, 둘 중 하나라도 빠지면 보증금 보호에 구멍이 생깁니다.
보증금 보호가 완성되는 순서
입주 + 전입신고
주택의 인도(실제 입주)와 전입신고를 잔금일 당일에 마칩니다.
확정일자 부여
같은 날 확정일자까지 받아 우선변제권을 확보합니다.
다음 날 0시 대항력 발생
전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 경매 시 확정일자 순서대로 배당받을 수 있습니다.
💻 정부24에서 전입신고 하는 법 (단계별)
온라인 전입신고는 정부24에서 무료로 신청할 수 있습니다.
정부24 접속
gov.kr 접속 → 검색창에 ‘전입신고’ 입력 → 신고 서비스 선택.
본인 인증
공동인증서·금융인증서·간편인증 등으로 본인 인증합니다.
이사 전 주소 확인
전입 사유 선택 후 이사 전 주소를 조회·확인합니다.
새 주소 입력
이사 온 주소를 입력하고 함께 이사한 가족(세대원)을 선택합니다.
세대주 확인 (해당 시)
기존 세대에 편입하는 경우 등은 세대주가 정부24에서 별도 확인합니다.
신청 완료
처리 결과는 보통 근무일 기준으로 통보되며, 신고일 기준으로 효력이 계산됩니다.
📅 확정일자 받는 3가지 방법
확정일자는 다음 세 가지 경로 중 편한 방법으로 받을 수 있습니다.
확정일자 부여 경로 비교
| 방법 | 어떻게 | 비고 |
|---|---|---|
| 인터넷등기소 (iros.go.kr) | 임대차계약서 스캔본을 업로드해 온라인 신청 | 수수료 소액 |
| 주민센터 방문 | 계약서 원본 지참 시 그 자리에서 날인 | 즉시 처리 |
| 임대차 신고로 자동 부여 | 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 30일 이내 신고 의무(2021.6.1 시행) — 신고하면 자동 부여 | 별도 방문 불필요 |
⏰ 타이밍이 전부 — 대항력은 ‘익일 0시’
가장 중요한 실무 포인트입니다. 대항력은 전입신고를 한 ‘다음 날 오전 0시’부터 발생합니다. 예를 들어 6월 10일에 전입신고를 하면 6월 11일 0시부터 대항력이 생깁니다.
전입신고는 익일 0시, 근저당은 당일
근저당 설정 등기는 접수 당일 효력이 생깁니다. 잔금을 치르고 전입신고를 며칠 미루는 사이에 임대인이 대출을 받아 근저당을 설정하면, 그 근저당이 나보다 선순위가 됩니다. 잔금 지급 당일에 전입신고와 확정일자를 모두 처리하는 것이 원칙입니다.
‘잔금일 다음 날까지 현재의 등기 상태를 유지한다(추가 담보 설정 금지)’는 특약을 계약서에 넣어두면 이 공백 구간의 위험을 줄일 수 있습니다.
🙅 자주 하는 실수 3가지
이것만은 피하세요
- 잔금일과 전입신고일 사이를 비워두는 것 — 그 사이 설정된 근저당은 모두 선순위가 됩니다.
- 전입신고만 하고 확정일자를 빠뜨리는 것 — 대항력은 있어도 경매 배당(우선변제권)을 받을 수 없습니다.
- 계약서 주소와 실제 전입 주소(동·호수)가 다른 것 — 다가구·다세대에서 호수가 다르면 대항력이 부정될 수 있으므로 건축물대장상 표기와 일치시키세요.
직접 확인해보기
근거·출처
- 대항력 익일 0시 발생 — 주택임대차보호법 제3조
- 임대차 신고제(보증금 6,000만 원·월세 30만 원 초과, 확정일자 자동 부여) — 2021.6.1 시행
- 정부24 전입신고·인터넷등기소 확정일자 — 공식 서비스 (research 2026.6 기준)
자주 묻는 질문
전입신고하면 언제부터 대항력이 생기나요?
전입신고 다음 날 오전 0시부터 발생합니다. 예를 들어 6월 10일 전입신고를 하면 6월 11일 0시부터 대항력이 생깁니다. 근저당 등기는 당일 효력이 생기므로, 잔금 당일 전입신고를 하는 것이 중요합니다.
확정일자는 인터넷으로도 받을 수 있나요?
네. 인터넷등기소에서 계약서를 업로드해 온라인으로 부여받을 수 있습니다. 또한 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동 부여되므로 별도 신청이 필요 없습니다.
주말이나 공휴일에도 온라인 전입신고가 되나요?
정부24에서 신청 자체는 가능하지만 담당 공무원의 처리(수리)는 근무일에 이루어집니다. 효력 발생 시점이 중요한 상황이라면 평일 잔금일에 맞춰 처리하고, 정확한 수리 시점은 관할 주민센터에 확인하세요.
본 페이지의 내용은 법률 자문(Legal Advice)이 아닙니다. 개인의 구체적인 상황에 대한 법적 판단은 변호사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. 법령·정책은 수시로 변경될 수 있습니다.