등기부등본 보는 법 — 갑구·을구 완전 해설
실제 등기부 양식 구조 그대로, 어디서 무엇을 확인해야 하는지 위험신호를 색상으로 짚어드립니다.
최종 업데이트 2026.06.13
본 페이지의 내용은 법률 자문(Legal Advice)이 아닙니다. 개인의 구체적인 상황에 대한 법적 판단은 변호사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. 법령·정책은 수시로 변경될 수 있습니다.
① 어디서 열람하나요
등기부등본(등기사항전부증명서)은 인터넷등기소 (새 창 열림)에서 주소만 알면 누구나 열람할 수 있습니다(열람 700원·발급 1,000원). [출처: 대법원 인터넷등기소, 2026.6 기준] 계약 전, 계약 당일, 잔금일에 각각 새로 확인하세요 — 그 사이 새 근저당이 설정될 수 있습니다.
② 표제부 — 이 집이 그 집인가
표제부에는 소재지번·건물내역(동·호수·면적)이 기재됩니다. 계약서의 주소와 정확히 일치하는지, 특히 다세대주택은 호수까지 일치하는지 확인하세요.
| 표시번호 | 소재지번 및 건물번호 | 건물내역 |
|---|---|---|
| 1 | 인천광역시 ○○구 ○○동 123-4 | 철근콘크리트구조 4층 다세대주택 |
③ 갑구 — 소유권, 그리고 첫 번째 위험신호
갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재됩니다. 최하단(가장 최근)의 소유자가 계약 상대방의 신분증과 일치해야 합니다. 가압류·가처분·압류·경매개시결정·신탁 등기가 보이면 강력한 위험신호입니다.
| 순위번호 | 등기목적 | 접수 | 권리자 및 기타사항 |
|---|---|---|---|
| 1 | 소유권보존 | 2021년 3월 2일 | 소유자 김○○ |
| 2 ① | 가압류 | 2025년 11월 8일 | 채권자 ○○카드 — 청구금액 32,000,000원 |
① 가압류 — 소유자가 빚 문제로 분쟁 중이라는 뜻입니다. 경매로 이어질 수 있어 계약 보류를 권장합니다. 가처분·압류·경매개시결정·신탁 등기도 같은 수준의 위험신호입니다.
④ 을구 — 근저당, 보증금의 가장 큰 적
을구에는 소유권 이외의 권리(근저당권·전세권·임차권 등)가 기재됩니다. 여기서 봐야 할 숫자는 채권최고액입니다. 보통 실제 대출금의 120~130%로 설정되며, 경매 시 은행이 이 금액 한도까지 나보다 먼저 배당받습니다.
| 순위번호 | 등기목적 | 접수 | 권리자 및 기타사항 |
|---|---|---|---|
| 1 ② | 근저당권설정 | 2023년 5월 10일 | 채권최고액 금 180,000,000원 — 근저당권자 ○○은행 |
| 2 ③ | 주택임차권 | 2025년 9월 1일 | 임차보증금 150,000,000원 — 임차권자 박○○ |
② 근저당권 — 채권최고액 1억 8,000만 원— 내 보증금보다 먼저 배당받는 선순위 채권입니다. ‘채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금’이 매매시세의 80% 미만인지 반드시 계산하세요.
③ 주택임차권등기 — 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 등기까지 한 흔적입니다. 임대인이 보증금을 못 돌려준 이력이 있다는 뜻이므로 계약을 피하는 것이 안전합니다.
근저당이 있는 집의 판단 기준과 말소 특약 작성법은 근저당 있는 집, 전세 들어가도 될까?에서 자세히 다룹니다.
을구의 채권최고액을 확인했다면
자주 묻는 질문
갑구와 을구의 차이는 뭔가요?
갑구는 소유권에 관한 사항(소유자, 가압류·가처분·경매 등), 을구는 소유권 이외의 권리(근저당권·전세권·임차권 등)가 기재됩니다. 세입자는 갑구에서 '진짜 주인'을, 을구에서 '나보다 먼저 배당받을 빚'을 확인해야 합니다.
등기부등본은 무료로 볼 수 있나요?
인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람은 700원, 발급은 1,000원의 수수료가 있습니다. 무료는 아니지만 보증금을 지키는 가장 저렴한 안전장치이므로 계약 전·계약 당일·잔금일에 각각 새로 확인하는 것을 권장합니다.
채권최고액이 실제 빚보다 큰 이유는?
은행은 보통 실제 대출금의 120~130%를 채권최고액으로 설정합니다. 경매 시 이 금액 한도까지 선순위로 배당받을 수 있으므로, 안전 판단은 보수적으로 채권최고액 전액 기준으로 계산하세요.