게시 2026.01.15 · 최종 업데이트 2026.04.02
핵심 답변
전세가율(보증금÷매매시세×100)이 80% 이상이면 매매가격이 조금만 하락해도 경매 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있어 위험선으로 봅니다. 90% 이상은 깡통전세 수준으로 계약 재검토가 필요합니다.
3줄 요약
- 전세가율 = 보증금 ÷ 매매시세 × 100. 80% 이상이면 위험선입니다.
- 경매 낙찰가는 시세보다 낮아, 80%를 넘으면 보증금 일부 손실이 시작될 수 있는 구조입니다.
- 90% 이상은 깡통전세 수준 — 계약 자체를 재검토하세요.
🤔 전세가율이 뭐길래
“전세가율이 높으면 위험한가요?” — 첫 전세 계약을 앞둔 분들이 가장 많이 묻는 질문입니다. 전세가율은 전세보증금을 매매시세로 나눈 비율입니다. 예를 들어 매매시세 3억 원 집의 전세보증금이 2억 4,000만 원이면 전세가율은 80%입니다.
보증금 2억 4,000만 원 ÷ 매매시세 3억 원 × 100 = 80% — 위험선에 정확히 닿아 있는 상태입니다.
이 숫자가 중요한 이유는 단 하나, ‘집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 돌려받을 수 있는가’를 가늠하는 가장 단순한 지표이기 때문입니다.
⚖️ 경매 배당 구조로 보는 80%의 의미
임대인이 보증금을 돌려주지 못하면 결국 집이 경매에 부쳐집니다. 그런데 경매 낙찰가는 보통 시세보다 낮습니다.
낙찰가는 시세보다 낮습니다
수도권 아파트도 시세의 80~90% 선에서 낙찰되는 경우가 많고, 빌라·다세대는 70%를 밑돌기도 합니다.
여기에 경매 비용과 당해세 등이 먼저 빠지고, 선순위 근저당이 있으면 은행이 먼저 배당을 받습니다. 전세가율이 80%라면 낙찰가율이 80% 아래로만 내려가도 보증금 일부를 잃기 시작하는 구조입니다.
📊 70% / 80% / 90% 구간별 리스크
시장 실무에서 통용되는 구간별 판단 기준은 다음과 같습니다.
70% 미만 안전 / 70~80% 주의 / 80% 이상 위험 / 90% 이상 깡통전세 수준.
- 70% 미만 (비교적 안전): 시세가 어느 정도 하락해도 경매 배당으로 보증금 회수 가능성이 높은 구간. 단, 보증보험 가입과 등기부 확인은 여전히 필수입니다.
- 70~80% (주의): 시세 하락 시 위험 구간에 진입할 수 있습니다. 전세보증보험 가입을 강력히 권장합니다.
- 80% 이상 (위험): 매매가 하락·경매 시 보증금 전액 회수가 곤란해질 위험이 높습니다. 보증금 감액 협상 또는 다른 매물 검토를 권합니다.
- 90% 이상 (깡통전세 수준): 보증보험 가입 불가 케이스가 많고, 사실상 집값과 보증금이 같은 수준입니다. 계약을 재검토하세요.
🧮 내 집 전세가율, 지금 계산해보기
매매시세는 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 같은 단지·인근 유사 매물의 최근 거래가로 확인합니다. 시세와 보증금, 그리고 등기부 을구의 근저당 채권최고액까지 넣으면 선순위채권비율까지 한 번에 진단할 수 있습니다.
시세 확인 팁
신축 빌라처럼 거래가 없는 경우 시세 부풀리기에 특히 주의해야 합니다. 호가가 아닌 실거래가를 기준으로 삼으세요.
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근거·출처
- 전세가율 80% 위험선·90% 깡통전세 기준 — 시장 실무 기준 (research 2026.6 기준)
자주 묻는 질문
전세가율 80%면 무조건 계약하면 안 되나요?
무조건은 아니지만 위험 구간입니다. 80% 이상이면 경매 시 보증금 손실 가능성이 급증하므로, 보증금 감액 협상이나 보증보험 가입 가능 여부 확인 없이 계약하는 것은 권장하지 않습니다.
전세가율 계산할 때 매매시세는 어떤 값을 쓰나요?
국토부 실거래가 공개시스템의 최근 실거래가가 가장 신뢰할 수 있는 기준입니다. 호가(매물 광고 가격)는 부풀려질 수 있으므로 기준으로 삼지 않는 것이 좋습니다.
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