게시 2026.04.09 · 최종 업데이트 2026.05.20
핵심 답변
계약갱신청구권(주택임대차보호법 제6조의3)은 임차인이 1회에 한해 2년 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 기존 2년+갱신 2년 최대 4년 거주가 보장됩니다. 갱신 시 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 한 번 행사하면 다시 쓸 수 없지만, 묵시적 갱신이나 합의 재계약은 횟수에 포함되지 않으므로 그 후에도 1회를 새로 행사할 수 있습니다.
3줄 요약
- 계약갱신청구권은 1회 한정 — 행사하면 2년 더, 총 4년 거주가 보장됩니다.
- 행사 기간은 만기 6개월 전~2개월 전, 갱신 시 임대료 인상은 5% 이내.
- 묵시적 갱신·합의 재계약은 횟수에 포함되지 않으므로 그 후에도 1회를 새로 쓸 수 있습니다.
📜 계약갱신청구권이란 — 2+2년 제도
계약갱신청구권은 2020년 7월 31일 시행된 임대차 3법의 핵심 제도입니다. 임차인은 최초 계약 만료 시 1회에 한해 계약 갱신을 청구할 수 있고, 임대인은 법정 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다. 기존 계약 2년에 갱신 2년을 더해 최대 4년의 거주가 보장됩니다.
갱신청구권 행사 타임라인
만기 6개월 전 — 계획 수립
갱신 여부를 미리 결정하고 시세·등기부 등 안전 점검을 시작합니다.
만기 6개월~2개월 전 — 갱신 의사 통지
이 기간 안에 임대인에게 통지해야 하며, 놓치면 권리를 행사할 수 없습니다. 문자·내용증명 등 기록이 남는 방법을 권장합니다.
갱신 계약 — 5% 상한 확인
갱신 시 임대료 인상은 직전 금액의 5% 이내인지 확인하고, ‘갱신청구권 행사’임을 기록으로 명시합니다.
💰 갱신 시 임대료 — 5% 상한
계약갱신청구권을 행사해 갱신하는 경우, 임대인은 임대료(보증금·월세)를 직전 금액의 5%를 초과해 올릴 수 없습니다(전월세 상한제).
5%는 ‘상한’일 뿐 자동 인상이 아닙니다. 임차인이 동의하지 않으면 협의 대상입니다.
임대인이 5% 인상을 요구해도 임차인이 동의하지 않으면 협의 대상이며, 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회 조정 등을 활용할 수 있습니다.
🙅 임대인이 거절할 수 있는 경우
임대인은 다음과 같은 법정 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있습니다. 대표적인 사유는 다음과 같습니다.
- 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우 — 가장 흔한 거절 사유
- 임차인이 2기(2회분)에 해당하는 차임을 연체한 경우
- 임차인이 임대인 동의 없이 주택을 전대(재임대)한 경우
- 주택의 전부·대부분을 철거하거나 재건축하는 경우 등
실거주 거절 후 제3자 임대 시
실거주를 이유로 거절한 임대인이 정당한 사유 없이 제3자에게 새로 임대하면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
❓ 핵심 질문 — 이미 썼는데 또 쓸 수 있나요?
원칙은 명확합니다. 계약갱신청구권은 1회만 행사할 수 있습니다. 갱신청구권으로 2년을 더 살았다면(총 4년), 그 다음 만기에는 다시 행사할 수 없고 임대인과의 합의에 따라 재계약 여부가 결정됩니다.
다만 헷갈리기 쉬운 경우가 있습니다. ‘묵시적 갱신’(만기 전 양쪽 다 아무 말 없이 지나가 자동 연장된 경우)이나 갱신청구권을 명시적으로 행사하지 않은 ‘합의 재계약’은 갱신청구권 사용 횟수에 포함되지 않습니다. 즉, 묵시적 갱신이나 합의 재계약으로 4년, 6년을 살았더라도 아직 갱신청구권을 쓴 적이 없다면 1회를 새로 행사할 수 있습니다.
갱신 유형별 갱신청구권 소진 여부
| 구분 | 갱신청구권 행사 | 묵시적 갱신 | 합의 재계약 |
|---|---|---|---|
| 횟수 포함 여부 | 포함 (1회 소진) | 미포함 | 미포함 |
| 이후 갱신청구권 | 재행사 불가 | 1회 새로 행사 가능 | 1회 새로 행사 가능 |
| 임대료 인상 | 5% 상한 | 기존 조건으로 연장 | 협의에 따름 |
기록으로 남기세요
재계약 시에는 ‘이번 갱신이 계약갱신청구권 행사인지’를 문자 등 기록으로 명확히 해두는 것이 중요합니다. 행사 여부가 불분명하면 나중에 분쟁의 원인이 됩니다.
🔁 갱신 때도 보증금 안전 점검은 다시
갱신은 ‘계약 조건의 연장’이지 ‘안전의 연장’이 아닙니다. 2년 사이에 매매시세가 하락해 전세가율이 위험 구간에 진입했을 수도 있고, 등기부에 새 근저당이 생겼을 수도 있습니다. 갱신 전 등기부등본을 다시 열람하고, 보증금 증액 시에는 증액분에 대한 확정일자를 새로 받아야 합니다. 보증보험도 갱신 계약에 맞춰 연장·재가입이 필요합니다.
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근거·출처
- 계약갱신청구권 1회·5% 상한 — 주택임대차보호법 제6조의3, 2020.7.31 시행
- 묵시적 갱신·합의 재계약은 행사 횟수에 미포함 — 국토부 주택임대차보호법 해설 (research 2026.6 기준)
자주 묻는 질문
계약갱신청구권을 이미 한 번 썼는데 또 쓸 수 있나요?
같은 주택에서 갱신청구권은 1회만 행사할 수 있으므로 다시 쓸 수 없습니다. 다만 묵시적 갱신이나 갱신청구권을 행사하지 않은 합의 재계약은 횟수에 포함되지 않으므로, 그 경우라면 아직 1회를 행사할 수 있습니다.
갱신 시 임대인이 10% 인상을 요구하면 따라야 하나요?
계약갱신청구권을 행사한 갱신이라면 인상 상한은 5%입니다. 5%를 초과한 인상 요구에는 응할 의무가 없으며, 협의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 활용할 수 있습니다.
갱신청구는 언제까지 해야 하나요?
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 통지해야 합니다. 문자·내용증명 등 기록이 남는 방법으로 통지하고, 갱신청구권 행사임을 명시하는 것이 안전합니다.
본 페이지의 내용은 법률 자문(Legal Advice)이 아닙니다. 개인의 구체적인 상황에 대한 법적 판단은 변호사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. 법령·정책은 수시로 변경될 수 있습니다.